カンボジア不動産購入 ≒ 未公開ベンチャー企業投資？

気がついたらもう８月最終日。　カンボジアで事業始めて以降、毎年（かつ年々強く）感じる事だが、月日の経つスピードの速さが尋常ではない。

そういえばカンボジアで事業を始めた（定款登記等を済ませ会社として正式に事業スタートさせた）のが2008年9月1日なので、今日で丸７年が経過。　明日から８年目に突入である。

カンボジア事業を始める前に勤めていた職場には、ちょうど丸７年在籍していた。

創業期から参画していた会社だったが、創業初期の頃に創業者オーナーいわく
「この会社は事業家になるための士官学校みたいなもので、７年で卒業して事業家になるべし！」
的な事をおっしゃっていた事を、参画当時の新人の頃はまさか自分事と意識はしなかったが、何となく覚えてはいた。

で、独立しようと思った時期がちょうど７年経つ頃だったこともあり、意図的に退社日と入社日の日付けを合わせてピッタリ７年在籍という形を整えた。　
前職丸７年の次に人生で長くやった事といえば小学生（丸６年間）である。　

で、本日とうとうカンボジア事業期間 ＝ 前職在籍期間となり、明日からは「人生で一番長くやっている事はカンボジア事業です」と言わざるを得ない言える事になる。

まだ何も成し遂げていないのでめでたくも何ともないが、まあ個人的には何かの節目である。　人生で一番時間を使っているカンボジア事業、きっちり形にしていく所存である。


さてそんなどうでも良い所信表明的な小ネタはさておき、今日のお題は 自称 絶賛経済成長中の新興国カンボジアで諸方面の意味合いでいよいよ盛り上がりを見せてきているナウな不動産界隈について。

プノンペン未来都市を目指して絶賛開発中（自称）ダイヤモンドアイランドに建設予定の「リヴィエラ(D.I.Riviea)」。開発業者は現地大手OCIC。
どこかで見たようなビルの風貌・・って、そもそもホントに建つのか？（私見）ｗ

筆者は不動産界隈には全くのド素人なのであまりタッチしていないが、とはいえカンボジアで事業をする＝何事にせよド素人スタート的にならざるを得ない、という側面があるのもまた事実である（他国での玄人的経験が活かせない不測の事態が常時乱発するからｗ）。
だから、むしろスラムダンク的に「XXかぶれの常識はオレには通用しねえ、シロートだからよ！」的な気概で、常識論を問わず進めた方が結果いい事があったりもする。

筆者もカンボジアで農業始めた時は（というか今も・・）当然全くのシロートだったわけだし、それが曲がりなりにも丸７年（明日から８年）なんとかやっていると、不思議と人に何か言えるものが残ってきたりする。　
で、そのうち（オレはカンボジアの農業王になる！）などと、どこぞのゴム人間海賊的な妄想をこそっと心の中だけでつぶやくようになったりもする。


それはさておき、諸々盛り上がってるらしいカンボジア不動産ってどんなもんなんだろう、、とチョット界隈をのぞいてみると、いろいろ香ばしい諸々が起っていて何やら楽しそうである。　で、誰が誰をどうした云々というゴシップの方ではなく、投資スキーム的な方で「あれどこかで見たような。。」と感じる話を見つけた。　

コンドミニアム（日本的に言うとマンション）の部屋など分譲物件を購入する際の”プレビルド方式”と呼ばれるお金の投入方法である。
（カンボジアだけでなくタイ、マレーシアなど東南アジアではけっこう一般的らしい）

日本の不動産投資開発会社クリードグループによる高級コンドミニアム「ボダイジュ・レジデンス（Bodaiju Residense)」、最近公表されたばかり。　
日系だとやはり「完成するまでキッチリやりきるだろうな」と思ってしまうｗ

もうよくご存知の方々も多いと思うが、要はまだ未完成（というかまだ建設予定、ビルド（Build)の前だからプレビルド）の物件を、図面とショールームだけの段階で売り出す形で、買う人はその建設進捗に合わせてお金を段階的に払って行く、という方式である。　完成予定日まで３年だとすれば、３年間にわたって分割で購入資金を払って行くスタイルだ。

当然まだ建物が出来てもないわけだから、見栄え良いショールーム通りに本当に出来るのか（そもそも建物が本当に建つのか？ｗ）、などリスクも高い。　なのでその分、完成予定価格より大きく割り引かれて販売される。

ボダイジュ・レジデンスのショールーム。 日系による開発だけに、ほぼこの通りに出来上がるのだろうという心象が強い。日本的に言えば当然の話、、ではあるが、東南アジアでそれが出来るのは相当な強み。

で、買った人（というか買う契約をした人）は、その”買う権利”自体を途中で売買もできる。　つまり最後まで支払いを済ます前に、建設がある程度進んで価格が上がってきた段階で他人にその権利を売り渡して、その時点までの値上がり益を享受する事もできるわけだ。

で、完成に近づけば近づくほど値段は高くなり、完成直前ともなると買う権利を持っている人は完成時点の大きな値上がりを期待して売らなくなり、完成後に大きく売買が行われる。
完成後に買った人は、そこからの家賃収入などの固定収入（インカムゲイン）を期待し、さらに物件価格の上昇（キャピタルゲイン）にも期待する。


・・・・これって筆者が丸７年在籍した前職の本業（の一つ）であったベンチャー企業未公開株式投資とえらくそっくり（本質的には全く同じ？）じゃないだろうか。　

未完成のコンドミニアムは当然部屋ごとの登記もなく法的には所有できる対象ではないので、存在する会社の株式と違って契約書ベースの”買う権利”しかない事になるが、まあベンチャー企業の”新株予約権”（要はコールオプション）を分割払いで買っているのと本質的にはほぼ変わらない。

自称有望なベンチャー企業が、事業計画等で「立派な上場企業になります」と宣伝し、リスクテイクする投資家がまだまだ会社が赤ん坊な頃（会社の価値がまだ小さい＝株式が割安）から投資をする。　
当然会社が上場できない（つぶれる、もしくはリビングデッド化する）＝投資回収できないリスクもあるが、その分割安な株価で投資を仕込む事ができる。

で、会社が大きくなるにつれて追加投資も必要となるが、投資家は途中途中追加で投資も重ねつつ、ある程度の規模に成長したら他の投資家に売却してExitも可能である。

で、会社がうまく成長して上場が見ててくると、IPO値上がりを期待して上場直後に売り払う(IPO Exitする）投資家もいれば、より長期成長を期待して（配当など）持ち続ける投資家もいる（当然更なる株価上昇も期待している）。

大型高級コンドミニアム「The Bridge(ザ・ブリッジ）」、規模がかなり大きい。 開発業者はシンガポール系。デベロッパー（開発業者）の国籍と完成リスクが相関してしまうように感じるのは筆者の愚考的な私見ｗ

・・・全く同じとは言い過ぎかもしれないが、本質的な性格面では極めて類似している。
ということは、投資判断の時の見極めるべきポイントはベンチャー企業投資とほぼ変わらない、はずである。

不動産界隈には全く素人な筆者だが、ベンチャー企業投資はそれこそ丸７年やっていたので、何かしら言えるものは残っている（たぶん）。　

カンボジア初の高層ビル建設としてプノンペンど真ん中に「ゴールデンタワー42(Golden Tower42」の建設が始まったのはもう10年近く前か。　2009年10月に開発業者の資金が詰まって建設ストップ、以来ずっと吹きさらしのままもう６年が経過。
このようにビルド（建設完成）に至らないケースも。　さて開発業者の国籍は・・・。　

未公開ベンチャー投資の視点で香ばしいカンボジア不動産界隈を眺めてみると、意外と何か更に面白いものが見えてきそうな。。。気もする。

まあ、８年目に突入する本業を当然ながらメインに据えつつ、余興程度に眺めてみよう・・・かなｗ