2015/08/31

カンボジア不動産購入 ≒ 未公開ベンチャー企業投資?

気がついたらもう8月最終日。 カンボジアで事業始めて以降、毎年(かつ年々強く)感じる事だが、月日の経つスピードの速さが尋常ではない。

そういえばカンボジアで事業を始めた(定款登記等を済ませ会社として正式に事業スタートさせた)のが2008年9月1日なので、今日で丸7年が経過。 明日から8年目に突入である。

カンボジア事業を始める前に勤めていた職場には、ちょうど丸7年在籍していた。

創業期から参画していた会社だったが、創業初期の頃に創業者オーナーいわく
「この会社は事業家になるための士官学校みたいなもので、7年で卒業して事業家になるべし!」
的な事をおっしゃっていた事を、参画当時の新人の頃はまさか自分事と意識はしなかったが、何となく覚えてはいた。

で、独立しようと思った時期がちょうど7年経つ頃だったこともあり、意図的に退社日と入社日の日付けを合わせてピッタリ7年在籍という形を整えた。 
前職丸7年の次に人生で長くやった事といえば小学生(丸6年間)である。 

で、本日とうとうカンボジア事業期間 = 前職在籍期間となり、明日からは「人生で一番長くやっている事はカンボジア事業です」と言わざるを得ない言える事になる。

まだ何も成し遂げていないのでめでたくも何ともないが、まあ個人的には何かの節目である。 人生で一番時間を使っているカンボジア事業、きっちり形にしていく所存である。


さてそんなどうでも良い所信表明的な小ネタはさておき、今日のお題は 自称 絶賛経済成長中の新興国カンボジアで諸方面の意味合いでいよいよ盛り上がりを見せてきているナウな不動産界隈について。


プノンペン未来都市を目指して絶賛開発中(自称)ダイヤモンドアイランドに建設予定の「リヴィエラ(D.I.Riviea)」。開発業者は現地大手OCIC。
どこかで見たようなビルの風貌・・って、そもそもホントに建つのか?(私見)w


筆者は不動産界隈には全くのド素人なのであまりタッチしていないが、とはいえカンボジアで事業をする=何事にせよド素人スタート的にならざるを得ない、という側面があるのもまた事実である(他国での玄人的経験が活かせない不測の事態が常時乱発するからw)。
だから、むしろスラムダンク的に「XXかぶれの常識はオレには通用しねえ、シロートだからよ!」的な気概で、常識論を問わず進めた方が結果いい事があったりもする。

筆者もカンボジアで農業始めた時は(というか今も・・)当然全くのシロートだったわけだし、それが曲がりなりにも丸7年(明日から8年)なんとかやっていると、不思議と人に何か言えるものが残ってきたりする。 
で、そのうち(オレはカンボジアの農業王になる!)などと、どこぞのゴム人間海賊的な妄想をこそっと心の中だけでつぶやくようになったりもする。


それはさておき、諸々盛り上がってるらしいカンボジア不動産ってどんなもんなんだろう、、とチョット界隈をのぞいてみると、いろいろ香ばしい諸々が起っていて何やら楽しそうである。 で、誰が誰をどうした云々というゴシップの方ではなく、投資スキーム的な方で「あれどこかで見たような。。」と感じる話を見つけた。 

コンドミニアム(日本的に言うとマンション)の部屋など分譲物件を購入する際の”プレビルド方式”と呼ばれるお金の投入方法である。
(カンボジアだけでなくタイ、マレーシアなど東南アジアではけっこう一般的らしい)


日本の不動産投資開発会社クリードグループによる高級コンドミニアム「ボダイジュ・レジデンス(Bodaiju Residense)」、最近公表されたばかり。 
日系だとやはり「完成するまでキッチリやりきるだろうな」と思ってしまうw



もうよくご存知の方々も多いと思うが、要はまだ未完成(というかまだ建設予定、ビルド(Build)の前だからプレビルド)の物件を、図面とショールームだけの段階で売り出す形で、買う人はその建設進捗に合わせてお金を段階的に払って行く、という方式である。 完成予定日まで3年だとすれば、3年間にわたって分割で購入資金を払って行くスタイルだ。

当然まだ建物が出来てもないわけだから、見栄え良いショールーム通りに本当に出来るのか(そもそも建物が本当に建つのか?w)、などリスクも高い。 なのでその分、完成予定価格より大きく割り引かれて販売される。


ボダイジュ・レジデンスのショールーム。 日系による開発だけに、ほぼこの通りに出来上がるのだろうという心象が強い。日本的に言えば当然の話、、ではあるが、東南アジアでそれが出来るのは相当な強み。


で、買った人(というか買う契約をした人)は、その”買う権利”自体を途中で売買もできる。 つまり最後まで支払いを済ます前に、建設がある程度進んで価格が上がってきた段階で他人にその権利を売り渡して、その時点までの値上がり益を享受する事もできるわけだ。

で、完成に近づけば近づくほど値段は高くなり、完成直前ともなると買う権利を持っている人は完成時点の大きな値上がりを期待して売らなくなり、完成後に大きく売買が行われる。
完成後に買った人は、そこからの家賃収入などの固定収入(インカムゲイン)を期待し、さらに物件価格の上昇(キャピタルゲイン)にも期待する。


・・・・これって筆者が丸7年在籍した前職の本業(の一つ)であったベンチャー企業未公開株式投資とえらくそっくり(本質的には全く同じ?)じゃないだろうか。 

未完成のコンドミニアムは当然部屋ごとの登記もなく法的には所有できる対象ではないので、存在する会社の株式と違って契約書ベースの”買う権利”しかない事になるが、まあベンチャー企業の”新株予約権”(要はコールオプション)を分割払いで買っているのと本質的にはほぼ変わらない。

自称有望なベンチャー企業が、事業計画等で「立派な上場企業になります」と宣伝し、リスクテイクする投資家がまだまだ会社が赤ん坊な頃(会社の価値がまだ小さい=株式が割安)から投資をする。 
当然会社が上場できない(つぶれる、もしくはリビングデッド化する)=投資回収できないリスクもあるが、その分割安な株価で投資を仕込む事ができる。

で、会社が大きくなるにつれて追加投資も必要となるが、投資家は途中途中追加で投資も重ねつつ、ある程度の規模に成長したら他の投資家に売却してExitも可能である。

で、会社がうまく成長して上場が見ててくると、IPO値上がりを期待して上場直後に売り払う(IPO Exitする)投資家もいれば、より長期成長を期待して(配当など)持ち続ける投資家もいる(当然更なる株価上昇も期待している)。


大型高級コンドミニアム「The Bridge(ザ・ブリッジ)」、規模がかなり大きい。 開発業者はシンガポール系。デベロッパー(開発業者)の国籍と完成リスクが相関してしまうように感じるのは筆者の愚考的な私見w


・・・全く同じとは言い過ぎかもしれないが、本質的な性格面では極めて類似している。
ということは、投資判断の時の見極めるべきポイントはベンチャー企業投資とほぼ変わらない、はずである。

不動産界隈には全く素人な筆者だが、ベンチャー企業投資はそれこそ丸7年やっていたので、何かしら言えるものは残っている(たぶん)。 


カンボジア初の高層ビル建設としてプノンペンど真ん中に「ゴールデンタワー42(Golden Tower42」の建設が始まったのはもう10年近く前か。 2009年10月に開発業者の資金が詰まって建設ストップ、以来ずっと吹きさらしのままもう6年が経過。
このようにビルド(建設完成)に至らないケースも。 さて開発業者の国籍は・・・。 


未公開ベンチャー投資の視点で香ばしいカンボジア不動産界隈を眺めてみると、意外と何か更に面白いものが見えてきそうな。。。気もする。

まあ、8年目に突入する本業を当然ながらメインに据えつつ、余興程度に眺めてみよう・・・かなw







2015/08/09

もし警官の給料が罰金歩合制になったら?:カンボジアでは来年から。。

異常猛暑な日本から一転、すっかり快適なカンボジアの気候にすっかり馴染んだ今日この頃。

とはいえ本格雨期に突入しているので、夕方あたりにザッと来るスコールのせいでうっかり道路が一時的に激流の河のようになったりするが、たった数分間の都バス待ち時間の間だけで命の危険を感じてしまうあの東京の炎天下に比べれば、まあ十二分に許容範囲内の出来事である。 やはり涼しいのはいい事だ。

さて思考力も奪われる事のない快適なカンボジアの気候の中で、日本滞在中のように氾濫する情報強制流入byマスメディアに惑わされることなく、改めてカンボジアに関する最近の時事情報などを眺めてみると、やはりいろいろと気になる事が起っているようである。


今回何となく気に留まった時事ネタは、来年2016年頭から実施される「交通違反の罰金の70%が正式に警察官の懐に入りますよ」という新制度。

現地報道紙プノンペンポストにも「Traffic cops personally pocket 70% of the fines they give out・・・」と書いてあるから、まあ「懐に入ります」というニュアンスで下々に伝わっている事は間違いないと思われる。

ちなみに残りの30%については、25%が管轄警察署の備品・消耗品予算に組み込まれ、5%が経済財政省への上納金、とご丁寧にアガリの配分先までリリースされている。


プノンペン市内の目抜き通り(モニボン通り)にはほぼ全ての交差点の角(信号を超えた側)に警察官が潜んでいる配置されている。 
まさに路上の釣り人(Fisherman on the road)。


更にちなみに遡る事2014年頭から、カンボジア税務総局は税務調査により発覚・徴収した追徴課税・重加算税等の課徴金の10%を担当税務調査官に「インセンティブ」として配分していると公式に発表している。 現地報道を見る限り、これも完全な歩合制である。

国家権力を象徴する2大強制執行機関といっても過言ではない、集金装置としての徴税機関と暴力装置としての警察機関。 
その権力を背景に国民・住民に対して物理的強制執行手段を持つ役職員が、その権力行使の結果(による違反の摘発)に応じた成功(?)報酬を受け取る制度。 

強制的に徴収された課徴金・罰金が直接的に公務員の歩合制給料原資として配分される、、という公式制度は、もしかしたら世界で他に類を見ないのではないだろうか?

ほんの少しググってみたが、似たような制度の情報はネット上では見受けられなかった(調査不足だったらすみません)。


いつどう計ったのかわからないスピード違反で罰金とられた際に渡されたレシート。 カンボジアの公的機関から頂いた初めての領収書(的なもの)として記念撮影。 ちなみに金額は10,000クメールリエル(≒ 2.5米ドル ≒ 312円)
両面ともに記念撮影。 さっぱり読めないが、スピード違反の行にチェックマークされているらしい。


当然日本でも、警察官の人事評価には犯罪や違反の検挙率が反映されるし、税務調査官の昇進には増差(税務調査で見つかった申告漏れ所得)実績の大きさが大きく影響するとも言われる。

が、これはあくまで犯罪や違反を摘発した実績が間接的に人事に反映されるだけであって、その実績が直接給料に歩合的に反映されるわけではない(はずだ)。

自国の証券取引所の基本取引通貨を外貨(米ドル)にしてみようとしたり、など意外と大胆かつ壮大な社会実験をあっさり敢行してしまうクセがある我らが小国カンボジアだが、今回のこの制度も実はその類に属するものと捉えられても不思議じゃない話なんじゃないだろうか。。。 
(実はこの歩合制公務員給与の方式を既に取り入れている国は結構あります、、という事実があれば、ぜひ教えてくださいませ <(_ _;)>)


まあ制度自体の是非はさておき、実際の運用にあたってこの新制度に果たして実効性があるのかどうか、、は、担当役職員が従来慣行と新制度の各々に基づいて強制徴収した課徴金・罰金を処理した場合の(本人の懐に入る)収入期待値の比較検討次第かと考えられる。

絶賛発展中の後進開発途上国カンボジアでは従来、税務調査官であろうが交通警察官であろうが、税務調査や交通取り締まりで カタギ 違反者から 召し上げた 徴収した 見かじめ料 課徴金・罰金を、ほぼ100%自らの懐に入れていた(当然、仲間内の配分やボスへの上納分も含めて)、はずだ。

その状況に対し、新たなルールとして課徴金・罰金を正規に国庫に納めたらその一部(税務署は10%、交通警察は70%)を正規報酬として各担当役職員にキックバックします、とのお達しが御上からあった。

後ろめたいけど100%ゲット(ただし配分あり) or 公明正大に10%-70%ゲット。 さて彼らはどちらを採るだろう。


現地報道紙プノンペンポストより拝借した生々しい「路上の釣り」ヒットの瞬間 交通違反取り締まり現場。
取り立てたシノギ 罰金をさあどうする?


まあそういうルールができた以上、ある程度の シノギ、いや釣果、いや業績は御上に報告しないといけないだろうし、懐に入る金額の単純比較だけで決めるわけには行かないだろうが、まあ取り立てた分を報告用・非報告用に適当に配分していく感じになるんだろうか。。

さすがに御上もその実態をある程度把握しているから、かどうかわからないが、今回の交通警察の新ルールには、上記に加えてさらに困った制度改正を織り込んでくるつもりらしい、、というのが実は現地報道紙で一番気になったところである。

先ほど引用した「Traffic cops personally pocket 70% of the fines they give out・・・」には文章の続きがある。 全文を以下コピペすると;

「Traffic cops personally pocket 70% of the fines they give out from January 2016 onwards, when the country's new traffic law is implemented and penalties will rise five-fold.

地元で運転するカタギの身として最も気になるのはこの rise five-foldである。 日本出身だとあまり馴染みのない英語の言い回しだが、筆者のつたない英語力だと、どうも罰金が5倍になる、としか読めない。

親分から子分に対する「見かじめ料を5倍にしてやるから、取り分70%でも元々の3.5倍だろ」という理屈なのかどうかは定かではないが、、、何にせよ来年から諸々5倍になりそうは気配だけは漂っている。。。

居心地良かったカンボジアがますます世知辛くなっていく、、途上国の発展のとある一側面には違いない。

なお、筆者はカンボジアの自動車免許を正式に取得しているので、気をつけるべきはスピード違反、標識違反、シートベルト付け忘れ、ライト等の整備不良、飲酒運転、交通事故、くらいのはずであるw

と、そういえばそろそろ免許更新しないと。 毎年更新にも関わらずまた1.5ヶ月くらいかかるのだろうか。。1年間のうち1.5ヶ月免許が手元にない、という状況もこれまた改善してほしいプチストレス要因であるinカンボジア (==#)



2015/08/02

天才数学者より早かった日本の"最強"安保戦略(※カンボジアとは無関係w)

いつもより長めの東京出張も終盤戦。 今回は本当に日本の酷暑を散々体験させて頂いた。 カンボジアも3、4、5月あたりは確かにかなり暑いが、乾季(から雨期の頭)という事もあって基本カラッとした気候の暑さであり、この日本の高湿度でジトッと重めの暑さに比べればだいぶラクな気がする。 

週明けにはプノンペンに戻る予定だが、あっちはあっちで雨期に入ってもしばらく降らなかった雨が昨日いきなり一気に降り出したらしく、市内はいたる所で大洪水になっている模様。 とりあえずプノンペン自宅が無事である事を祈るのみである。


久しぶりに日本に丸一週間以上いるが、この国にいるといつも感じる「情報が勝手にどんどん脳内に流入してくる感」にもこれまた久しぶりに長く浸かっている。 
この情報の類が、自分で選んだものではなくマスメディアに選別されたものであるのが不快感の元なわけだが、だったらテレビも雑誌も電車の中吊り広告も見なければいいじゃないか、という理屈はごもっとも。 プノンペンでは自宅でテレビをつける事などほぼ皆無だが、なぜ日本にいるとつけてしまうのか。。自分で自分が謎である。

で、まあ上記に関係ないこともないのだが、一週間離れているカンボジアとは少なくとも全く関係ない今日のお話。


2ヶ月ちょっと前の事になるが、高名な米国数学者ジョン・ナッシュ氏がニュージャージー州で交通事故で亡くなった(2015年5月)。 
奥様と同乗されていたタクシーの衝突事故によるもので、ご夫妻ともに亡くなられたとの事。 ご冥福をお祈りいたします。

一般的にはアカデミー賞(作品賞)受賞作となった米映画「ビューティフル・ライフ」(2001年)でその半生が描かれた事で知られるが、その名を轟かせたのは今や経済学に限らず社会学や生物学など幅広い分野で応用されている「ゲーム理論」の礎を築いた業績だろう。

協力するか裏切るかお互いに分からない複数のプレイヤーが参加しているゲームで、お互いが相手の出方を考えながら選択する出方が均衡するポイント(出方の組み合わせ)があることを立証(「ナッシュ均衡」という)。 

共犯の容疑で捕まった犯罪者2人が別々に取り調べを受けたとして、お互い黙秘していれば短期に釈放される事はお互いに分かっているのに、結局お互い自白して長期禁固刑となってしまう事を論理的に証明した「囚人のジレンマ」は、「お互い最もハッピーになるとわかっている行動を採れず、論理的にアンハッピーとなる行動を選択してしまう」事の立証となり、「市場参加者は常に最も経済合理的(=最もハッピーな状況となるよう)に行動する」というそれまでの経済学の大前提に対する強烈なカウンターパンチとなった。


この考え方は今や個人間や会社vs会社などの組織間、ひいては国家間の交渉事の戦略策定の基礎になっていて、昨今EUあたりと瀬戸際交渉しているギリシャ財務相はゲーム理論の専門家であるらしい。

で、この「相手が協力してくるか裏切ってくるか分からない状況」でその相手と何回も取引(ゲーム)をする場合、果たしてどういう作戦を取るのが最も賢いのか。

この「いつ裏切るか分からない相手との付き合い方」こそゲーム理論の学者達が最重要命題として研究してきたテーマであったが(たぶん)、実はこれには既に解が出ている。

世界の学者達が協力して、いろんな作戦を繰り出す参加者を集めたコンピュータ上の総当たりバトルを開催。 どの作戦(裏切りor協力の組み合わせ)が最も高い勝率を誇るか実験した(らしい)。

結果的に、最も(圧倒的に)高い勝率を誇った作戦は、極めてシンプルなものだった。

1. 最初は協力
2. 次からは、相手が前回にとった作戦(協力or裏切り)をやりかえす。

Tit for tat(しっぺ返し)作戦と言われる上記の作戦は、最初は相手が誰であれ協力し、相手が協力すればそのまま協力、相手が裏切ったら次は裏切り、その相手が反省して協力してきたらまた協力する、というとても単純な作戦で、結局これが最も高い勝率を誇る作戦となった。


実社会には経験則的にこの作戦が適用されているケースがよく見られる。

分かりやすい事例としては反社会勢力等とも呼ばれる組織の行動様式と言われる。
小説で読んだ程度のレベルしか知らないが、彼らはどこかの事務所で喧嘩を売られると、面子を維持する意味もあって徹底的に反撃し、それが繰り返されると抗争に発展する。 両組織のトップは抗争まで発展する手間段階での「手打ち」を模索。 最初に喧嘩をうった側が(お互いの面子を保ちつつ)何らかお詫びを入れて「手打ち」となったら、そこで反撃はストップする(作戦上、協力関係に戻る)。


この論理的な知見を国家関係に適用するとどうなるか。 いつ裏切るか分からない他国とどうつき合うか、いま日本で話題の安全保障にこと知見を応用すると、最強の安全保障戦略は以下のようになる(はずだ)。

1. 最初に攻撃しない(平和主義)
2. 攻撃を受けた場合、徹底的に反撃(専守防衛)
3. 相手が攻撃をやめたら、反撃を停止(専守防衛)


故ジョン・ナッシュ氏が初めて「非協力型ゲーム理論」の論文を起こしたのはプリンストン大学在学中の1949年で、博士号を取得したのはその翌年。  その業績が讃えられノーベル経済学賞を受賞したのは1994年である。

武力行使の放棄と交戦権の否認を宣言した日本国憲法の施行は1947年5月3日。 学生であった故ジョン・ナッシュ氏が論文を提出する2年前である。

図ってか図らずか、戦後日本が採った安全保障戦略は「経済学的には最強」であったことが、時を経てアメリカが生んだ至高の天才とその跡を次ぐ学者達によって立証されたわけである。 


・・・・この酷暑のなか、戦後70年だの安保法制が云々だの、という日本のニュース情報強制流入に脳が侵されてこんなアップになってしまいましたが、カンボジアに戻ったら平常通りに戻ります。。
<(_ _;)>